Vývoj v druhé polovině 20. století ve Spojených státech nám ukazuje, že se nedá univerzálně konstatovat, že by preference různých typů bydlení byly pevně dané. Naopak se ukazuje, že se v čase mohou měnit v závislosti na společenské situaci. Zatímco pro poválečnou generaci babyboomers byl stereotypem ideálního bydlení dům se zahradou na předměstí, s nástupem dalších generací se tento pohled mění a nyní přicházející generace mileniálů a generace Z jsou často spojovány s „hip“ bydlením v transformujících se post-industriálních čtvrtích vnitřních částí měst. Generační změna preferencí je dána více faktory, ale jedním z nich bude i odlišný postoj k udržitelnému rozvoji. Městské bydlení bez závislosti na dojíždění automobilem a naopak inspirace nejen udržitelnou mobilitou v dánských a nizozemských městech u těchto generací pozitivně rezonuje.
Změna rovnováhy mezi bydlením ve městě a suburbií s sebou nese i změnu proporcí vlastnického a nájemního bydlení. Zatímco příměstské bydlení je majoritně vlastnickým bydlením, v případě bydlení v bytech ve městech je podíl nájemního bydlení vyšší, v řadě vyspělých zemí zásadně vyšší. Do této rovnováhy dále vstupuje fakt, že ve vyspělých zemích se rozevírají sociální nůžky a středostavovský sen o vlastním bydlení se řadě obyvatel vzdaluje. Podle dat OECD je podíl obyvatel ve vyspělém světě, kteří dosáhnou statusu střední třídy, od poválečné generace babyboomers s každou další generací nižší. Pokud bude tento trend přetrvávat, nebude nájemní bydlení pro řadu domácností jen volbou, ale i nutností.
Jak jsme na tom v Česku?
Přestože by se mohlo zdát, že proces urbanizace je u nás už naplněn, zdaleka tomu tak není. Podle měřítek OECD je Česko jednou z nejméně urbanizovaných členských zemí. To je dáno tím, že je u nás historicky roztříštěná sídelní struktura s obyvatelstvem koncentrovaným do menších měst a v aglomeracích nad zhruba sto tisíc obyvatel nežije tak velký podíl obyvatel jako v jiných zemích. Přitom ale jádra těchto velkých aglomerací jsou ta, která v době globální konkurence jsou schopna tvořit a udržovat pracovní příležitosti s nejvyšší přidanou hodnotou závislá na vzdělaných kvalifikovaných pracovnících. Jsou to právě proto města a jejich spádové oblasti, kde je nejvyšší podíl vysokoškolsky vzdělaných obyvatel. Pokud bude tedy Česko sledovat trend ostatních vyspělých zemí a vzdělání místní populace poroste stejně tak jako podíl kvalifikovaných pracovních příležitostí v pokročilých službách a vývoji, pak to bude ruku v ruce s růstem městských aglomerací.
Nelze říct, že by dnes aglomerace nerostly, obvykle ale u nás mnohem vyšším tempem roste populace v suburbiích než v jádrovém městě, jak je vidět na příkladu Prahy. Přitom do Prahy každý rok proudí velké množství nových obyvatel, avšak podobně velké množství Pražanů se v daném roce zase přestěhuje za hranice města do suburbie. To přitom nemusí znamenat, že tito lidé chtějí nezbytně město opustit. Výstavba v Praze se stala nesmírně náročnou a tím pádem i drahou, a proto se pro řadu lidí stává bydlení za městem více méně přijatelnou a hlavně finančně dostupnou alternativou. Pokud ale výstavba v jádrových městech, včetně výstavby nájemního bydlení, bude schopná pružně reagovat na existující poptávku, tak si tolik obyvatel odchod na předměstí nezvolí.
Ceny vlastního bydlení v Praze a jiných velkých městech v Česku se stávají pro jejich obyvatele čím dál nedostupnější a ti jsou následně nuceni uvažovat o bydlení v nájmu. Byty určené k nájemnímu bydlení se v Česku zatím téměř v ničem neliší od bytů obývaných jejich vlastníky. Na základě zkušeností ze zahraničí je ovšem možné předpokládat, že se vstupem institucionálních investorů do tohoto tržního segmentu dojde k úpravě bytů tak, že budou mít v porovnání s byty v soukromém vlastnictví menší, daleko efektivněji uspořádaný výměr. Nájemní bytové komplexy budou disponovat množstvím společných prostor, kde se nájemníci budou moci scházet a trávit zde volný čas. Byty v těchto projektech budou standardizovány a tím umožní jednodušší a efektivnější správu celého objektu.
Analýza Deloitte: výhodnost z pohledu developerů
V souvislosti s nastupujícím trendem nájemního bydlení vypracovala společnost Deloitte analýzu, která srovnává možnosti vstupu developerů do tohoto segmentu. Analýza počítá s rezidenčním projektem s čistou podlažní plochou 7 000 m2 a 103 byty. Projekt je zahájen v roce 2011 a samotná výstavba probíhá v letech 2013 a 2014. Pro kalkulaci byla využita historická data dostupná na portálu Cenovamapa.org a v jiných veřejně dostupných zdrojích. Model ve všech případech počítá se 70% podílem bankovního financování.
Z pohledu investora je nákup projektu nájemního bydlení dlouhodobou a konzervativní investicí, jejíž roční výnos se pohybuje kolem 4–5 %. Jedná se však o peněžní výnos, dividendu, nebere v potaz kapitálové zhodnocení ani strukturu financování. Mezi nejvhodnější investory do portfolií nájemního bydlení patří instituce disponující velkou zásobou vlastního kapitálu a konzervativním charakterem, jako jsou například penzijní fondy, investiční fondy pojišťoven nebo fondy kolektivního investování. Z celé analýzy vyplynul následující závěr.
Klíčem k tomu, aby bylo nájemní bydlení výnosově srovnatelné s jinými komerčními segmenty a zajímavé také pro institucionální investory, je zejména efektivita provozu a správy portfolia, dostatečný rozsah portfolia, právní a daňové nastavení a také potřeba připravit správný způsob akvizičního strukturování. Důležitý bude pro většinu investorů také přístup financujících institucí, zda jej začnou brát jako alternativu k hypotéčnímu trhu. V neposlední řadě, projekty pro nájemní bydlení budou technicky i co do struktury ploch a bytů mírně odlišné od bydlení vlastnického. Doporučením pak může být také účinná spolupráce mezi soukromým a veřejným sektorem.
zdroj: cenovamapa.org, Deloitte