Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo právní stanovisko, v němž tvrdí, že obec si nemůže zrušit vlastní územní plán, ale když tak učiní, nedá se s tím údajně nic dělat. Tento výklad může podle advokátů z online právní poradny DostupnyAdvokat.cz napáchat obrovské škody na majetku vlastníků nemovitostí v České republice.
„Omezení platnosti územního plánu bez toho, aby byl nahrazen novým, má drtivé právní dopady na majetkové vztahy vlastníků nemovitostí na území dané obce. Znamená to, že se zastavitelné území dané obce navrací do plochy zastavitelného území, které pro danou obec platilo do roku 1966. A to bez ohledu na později přijaté územní plány, které zastavitelnou plochu rozšířily. Ve většině případů by navrácením do stavu z roku 1966 znamenalo podstatné zmenšení plochy, kde lze umístit stavby,” říká Ondřej Preuss, zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz a dodává: „Stanovisko ministerstva považuji za skandální. Pokud by se prosadilo, mělo by to devastující dopad na právní jistotu majitelů nemovitostí. Představte si, že si v prosinci kupujete stavební pozemek, který se v lednu, než doběhne vkladové řízení, stane bezcenným polem. MMR patrně vůbec nedomyslelo důsledky svého postupu.”
Jako konkrétní příklad uvádí obec Horoměřice, kde zastupuje jednoho z poškozených majitelů nemovitostí: „MMR nedávno vydalo dvě navzájem si protiřečící právní stanoviska, jedno v prosinci 2020 a druhé v březnu 2021. Věc se týká územního plánu obce Horoměřice. Obec Horoměřice tvrdí, že si na základě rozhodnutí zastupitelstva omezila platnost vlastního územního plánu do konce roku 2020 a že po tomto datu už její územní plán neplatí. Pro našeho klienta to znamená velké potíže při povolování stavby jeho domu, ačkoliv zaplatil za stavební pozemek, kde neměl být problém s výstavbou.”
V praxi tato situace vede k následujícímu:
– pozemky, které byly dle současného územního plánu určeny k zastavení, by rázem zastavěny být nemohly, čímž by došlo k velkým škodám všech vlastníků těchto pozemků
– existuje riziko, že by nemohlo dojít ke změnám platných územních rozhodnutí, čímž by opět mohla být způsobena škoda vlastníkům takto postižených pozemků,
– došlo by k destabilizaci vlastnických vztahů nabyvatelů pozemků v dobré víře, neboť by se jejich pozemky de facto přes noc staly bezcennými (tyto osoby si v dobré víře pořizovaly pozemky k zastavění, které by nyní zastavěny být nemohly).
Výše uvedené tvoří pádné důvody, které zákonodárce vedou k tomu, aby platnost územních plánů stanovil autoritativně a bez možnosti obce tuto platnost zkracovat (viz § 188 odst. 1 stavebního zákona).
Toto stanovisko potvrzuje i MMR ve svém stanovisku z prosince roku 2020 s č.j. MMR-77310/2020-81 („Stanovisko Prosinec“), když bez dalšího uvedlo, že: „obec nemůže časově omezit dobu platnosti územního plánu (s výše uvedenou výjimkou) stejně jako bez náhrady územní plán zrušit, jelikož zákon jí nic takového nedovoluje“.
V březnu roku 2021, čj. MMR-6321/2021-81 („Stanovisko Březen“) ale MMR v totožné věci vydalo – naprosto překvapivě – nové stanovisko, v němž nově tvrdí, že sice platí, že obec nemůže omezit platnost svého územního plánu, ale pokud se tak stalo, nelze s tím nic udělat a územní plán přestane platit k datu uvedeném v rozhodnutí obce.
Na “Stanovisku Březen” je velmi zvláštní ještě jedna věc. Zatímco MMR ve Stanovisku Prosinec uvádí, že se „MMR nemůže vyjadřovat ke konkrétní územně plánovací dokumentaci obcí“ ve Stanovisku Březen toto tvrzení samo MMR popírá, když výslovně potvrzuje zánik platnosti územního plánu Horoměřic k 31.12.2020“.
Ministryně Klára Dostálová (sp. zn. MMR 36274/2021-81) nicméně odmítá jakékoliv zasahování do práce úředníků MMR či vnější tlaky, které by někdo na úředníky MMR vytvářel, aby ovlivnil platnost územního plánování v Horoměřicích.
Stanovisko Březen pokládáme za právně nesprávné a velmi nebezpečné, a to minimálně z následujících důvodů:
1. MMR nešetří práva vlastníků nemovitostí, místo toho jim vytváří zásadní problém
JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz k tomu uvádí následující: „Správní orgány musí postupovat způsobem, který bude šetřit práva fyzických a právnických osob. Výklad, který vede k ochraně ústavních práv, je nutné vždy upřednostnit před výkladem, který do těchto práv zasahuje. Stanovisko Březen ale dělá z ústavních práv trhací kalendář, především z práva vlastnického, neboť ze stavebních pozemků se značnou hodnotou činí bezcenné polnosti.”
2. Stanovisko Březen není řádně odůvodněno, ačkoliv se jedná o odjištěný granát hozený do vlastnických vztahů vlastníků nemovitostí
JUDr. Ondřej Preuss k tomu dále uvádí následující: „Názor MMR je zcela zásadní a může mít podstatné dopady na právní vztahy. Čekal bych podrobné zdůvodnění a právní argumentaci ohledně toho, proč MMR zaujalo právě tento výklad a proč nebylo možné zvolit přístup, který by zasahoval co nejméně do majetko-právních poměrů. Nicméně toto absentuje. Namísto logicky vysvětlených právních závěrů MMR lakonicky odkazuje na presumpci správnosti správních aktů a na této obecné zásadě staví takto zásadní závěry. To je zcela určitě příklad nedostatečné legislativní práce ústředního správního orgánu.”
3. MMR naprosto zásadním způsobem narušuje právní jistotu a zavádí chaos do vlastnických vztahů
JUDr. Ondřej Preuss k tomu dále uvádí následující: „Pokud by se stanovisko prosadilo, mělo by to devastující dopad na právní jistotu. Představte si, že si v prosinci kupujete stavební pozemek, který se v lednu, než doběhne vkladové řízení, stane bezcenným polem. MMR patrně vůbec nedomyslelo důsledky svého postupu.”
4. MMR přenáší odpovědnost na obce a kraj, tím je vystavuje riziku žalob o náhradu škody
Ve Stanovisku Březen se uvádí, že odpovědnost za to, že si obec Horoměřice zkrátila v rozporu se zákonem svůj územní plán, nese odpovědnost tato obec spolu se Středočeským krajem, jako nadřízeným orgánem. Tímto právním názorem MMR otevírá prostor k žalobám na náhradu škody, které
budou směřovat na tuto obec a Středočeský kraj a způsobí další škody. Škody mohou být s ohledem na ceny nemovitostí v této obce nevyčíslitelné a obec Horoměřice je patrně nebude schopna uhradit.